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花心“廖公子”楼债4000万,正八集团带病上市恐折戟

摘要:从廖伟麟身上的标签来看,此次官司缠身离不开其“输不起”的性格,以及此次买卖中遇到强中手有关。作为富二代的廖伟麟有着喜欢玩,敢玩,桀骜不驯的性格。在香港娱乐圈,廖伟麟被人称为“钻石王老五”、“廖公子”。曾多次登上了香港娱乐新闻的版面,成为娱乐头条的主角。

中国人所了解“炒楼”是从香港而来,有人因炒楼而发家,但更多的因炒楼而破产,如陈百祥、张卫健、钟镇涛等。

炒楼是伴随着房地产发展而产业的投资行为,通过不同的手段提升房价并转手获利,炒楼的行为实则为投机行为,是房地产泡沫经济的产物。

有利可图皆有人入,曾经香港的炒楼花、这几年内地上市公司炒楼填补利润,这些都是特定时期的短线投资行为。

如今,有人通过“买楼、分拆、再卖出”这一新的炒楼模式,第三度向港交所递表IPO,正八集团征途坎坷。

两年三次递表、正八集团前途未知

据港交所披露,2019年10月23日,正八集团递交主板上市申请,显示保荐人为丰盛融资有限公司,独家财务顾问为首盛资本集团。值得注意的是,这是正八集团第三度递表港交所申请IPO,前两次为2018年7月19日和2019年1月24日。

据笔者了解,正八集团在香港从事商业物业买卖,赚“升值差价”业务,主要侧重于中环、金钟及湾仔等核心商务区的零售商铺。其物业买卖涉及:1、从卖家收购商业物业;2、通过细分、翻新或优化物业使物业增值;3、在市场向买家出售经细分或优化的物业。

例如,正八集团收购了某栋楼宇的一整层或多个整层而非单个单元,透过设立了分层业权的拆售或通过分区、翻新或装潢工程开发物业价值,并在收购完成后短期内出售经细分及经优化的物业。

正八集团认为,在这种价值链中,集团的商业模式可以在极大程度上获利。在业绩记录期间至最后可行日期,正八集团已承接21个总建筑面积约22.29万平方英呎的项目。

据上市申请书显示,正八集团于2017财年、2018财年、2019财年收入分别为2.835亿港元、3.764亿港元、6.437亿港元,租金收入分别为1630万港元、1490万港元、1690万港元,利润分别为1192万港元、2700万港元和2818万港元,利润率分别为4.2%、7.1%、4.3%,甚至低于汇丰、恒生、招商永隆等银行推出的一些存款产品。

4000万港元楼债、正八集团官司缠身

据上市申请文件第15-16页显示,于2020年财政期间,正八集团订立收购物业控股公司的临时买卖协议,其代价为2亿港元。根据香港法律顾问的法律意见,正八集团并未按临时买卖协议的条款获得若干尽职审查文件。因此正八集团终止协议,并向卖方提出诉讼以收回总值2000万港元的按金,即按金率为10%。

简单的讲:正八集团因相关尽职审查文件未收到,选择终止了买卖协议(生意没做成),并向卖主提出收回2000万港元押金的请求。

据上市申请书第–I-71页显示,根据法律顾问的法律意见,从卖方收回2000万港元押金可能性甚高。这句法律意见意味深长,也就是说其实2000万现金并未收回,诉讼案件还在办理中,那么收得回么?

按在正常买卖协议看,双方合作未达成协议,卖方立即退还买方押金是情理之中的事。现如今却是双方公堂对簿,谁胜谁负仍不得而知。是否意味着正八集团在隐瞒什么吗?

有关于这个案子,笔者打听到一些市场消息,据知情人士说,该案件迟迟未结案的原因是,正八集团创始人廖伟麟目前正与商业女强人劳玉仪打官司。

因廖伟麟主要在香港从事的是物业买卖业务,可以理解为“炒物业”,赚取的是市场差价。近期香港某些事件导致香港楼市大跌,该物业公司的物业项目市值也受到影响,市场价值从2亿港元,下跌至1.6亿港元。最终,廖伟麟放弃买入该物业项目。卖方劳玉仪因错过卖出的该物业的最佳良机,无奈之下控诉了廖伟麟,并向廖本人索赔4000万港元物业差价。

如此看来,正八集团可能追不回2000万港元的押金,反而面临被追讨4000万港元的物业差价损失,里外6000万港元,相当于正八集团2017、18、19三个财年的利润总和还多。

“输不起”的廖公子遇上“不认输”的女强人

正八集团董事局主席廖伟麟(潮州人,英国籍)在香港是个典型的富二代,家族背景显赫,父亲廖烈正是创兴银行创办人廖宝珊的第八子(廖宝珊当年还是李嘉诚的偶像,1961年前后廖宝珊已是香港首富,彼时的李嘉诚刚开始做房地产),其母亲廖汤惠创办了纪惠集团,于香港地产市场颇负盛名。

在生活中,作为富二代的廖伟麟有着喜欢玩,敢玩,桀骜不驯的性格。在香港娱乐圈,廖伟麟被人称为“钻石王老五”、“廖公子”。曾多次登上香港娱乐新闻的版面,成为娱乐头条的主角。例如,早前,廖伟麟曾与庄士集团太子爷庄家彬、卓能集团赵世曾的儿子赵式浩等富二代组局,与过气歌手王秀琳(Mango)和退选港姐Judy等十五位美女在佐敦山林道的一间火锅店VIP房纵情狂欢,登上娱乐头条。

除了在日常生活中敢玩外,生意上廖伟麟更是“敢炒”。廖伟麟炒楼的方式很简单“快进快出”。据廖伟麟过往交易月数据显示,廖伟麟是炒楼的时间周期短则1-2个月,长则不超6个月。正是基于“快进快出”的手法,在过去10年香港物业市场处于上升期,廖伟麟“从未输过”,他曾创出一年二十亿港元的买卖成交,誉有“新进摸王”、“商厦摸王”、“工厦摸王”之称。此外,还被称为楼市“常胜将军”。

投资市场没有常胜将军,就连“股神”巴菲特、货币投资家索罗斯及“现代证券之父”格雷厄姆等投资大师均有失败的案例。廖伟麟怎么可能没有投资失策的时候呢?

据香港炒楼地产界人士称“廖公子,是从前已经有这个习惯,做生意必做赚钱生意,输了就不要,赢了才要”。

这意味廖伟麟为了赢,对生意场合约精神不太尊重。受香港社会事件影响,香港楼市遇冷,廖伟麟正想购入的物业项目市值出现了下跌。而长期活跃于娱乐圈享受着他人崇拜的眼光、并在生意场上未尝败绩的廖伟麟,怎么能轻易承认失败呢?终止“亏损”的买卖就成为了其拒绝投资失败的惯用伎俩。

不巧的是,廖公子此次遇上了对手是强中手劳玉仪。

据公开资料显示,劳玉仪是财华社集团主席,在职场上,劳玉仪是一个性格要强,不认输、敢拼敢闯、大气的人,在香港商业界有很高的名望,被誉为“商界女强人”。与廖伟麟“快进快出”的炒楼方式不同,劳玉仪投资理念相对稳健及老练,在香港物业市场非常活跃,持有很多的优质物业作长期收租用途。

知情人士透露这位劳玉仪是一个很讲诚信的人,她知道自己有理由便去打官司抗辩到底,不会打没有把握的仗,因为廖公子毁约理由是有点站不住脚的!

另外,面对商业纠纷,劳玉仪常以“有依据,打到底的”作风,曾让不少人败北。

由此可见,常胜将军廖公子此次遇到的人,并非过往的“软柿子”,而是遇到强敌,官司胜算可能不大。

廖公子的首次失利,或将由此诞生,正八集团上市之路亦或终结。

上市申请中更是“不敢输”

除了“输不起”的性格在作祟外,廖伟麟面对的当前的处境更是“不敢输”。

根据香港主板上市条件及财务要求显示,过去三年财政年度至少5000万港元的盈利(最近一个财年度盈利至少2000万港元,以及前两年累计至少3000万港元)。

截止2017-2019财年,正八集团三年的期内利润合计才6710.1万港元。若廖伟麟败诉,被追赔劳玉仪4000万港元物业差价,势必会影响其上市申请资格。因此,对于第三度递表的正八集团及常胜将军廖伟麟来讲,是一场不敢输的博弈。

上市命运难料的另一大原因,盈利模式不稳定

如开篇所述,正八集团的经营模式其实就像“炒楼”,整个公司的业绩表现受创始人廖伟麟等管理层基于其对当前及未来市场评估,以及手中的存货及现金流量所作决策及判断,盈利模式可持续显然存在过多的不确定性。

再则,自1月3日美国在伊拉克首都巴格达机场附近,刺杀了伊朗“圣城旅”领导人苏莱马尼之后,美国和伊朗、伊拉克的冲突继续升级,国际局势变得更加动荡。美伊“黑天鹅事件”带给全球资本市场非常多的不确定性,特别是楼市。

其实逻辑很简单:中东出乱子,会让国际油气价飙高。而香港的石油、天然气基本需要进口,所以油气价格上涨会给中香港带来“输入型通胀”,油价大涨之后,为了买到便宜的石油,同时也为了抑制通胀,基本上都会加息。而加息,对实体经济和房地产都是利空。但为了渡过难关,也只能如此。

“炒楼”本身就是短线投资行为,当短线投资行为遇上动荡的国际局势,如果不确定性之强的短线投资行为要打包上市,再让更多炒短线的股民一起参与炒短线,怎么说都不靠谱!

近5年,香港楼市的租金收益率,早已跟市场脱节,投资者买入完全是为了博楼价向上而已。在资金流走香港的冲击下,楼市因属不动产,变现能力就弱得多了。

即使短线走资令股市受压,但股市气氛快来快去,今天只要一台电脑在海外也能进行网上交易,相反当楼市重回以租金收益率计算价值之时,就是香港楼市神话破灭之开始,香港进入炒股好过炒楼时期。

最后的话:

不管该案件结果怎样,在官司没有处理完之前,正八集团就向港交所递表上市申请,显然是在挑战监管局的尺度。作为市场把关者的证监会、港交所以至保荐人团队实在有责任为香港新股市场好好排查,宁可少上一支新股,也不容有破坏香港国际金融中心商誉及法律的情况。

最后,说说老生常谈的话“昨天的成功并不代表着今后能够永远成功,过去的辉煌并不意味着未来可以永远辉煌。”投资失败或者失策并不意味着永远的失败。

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